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所長の部屋

2020年4月19日 日曜日

お家で抵当権抹消

住宅ローンを完済すると、(主に)保証会社より簡易書留郵便で、抵当権抹消関係書類が送られてきます。
その中身は、
①住宅ローン完済したこと(お知らせ)
②抵当権を抹消してもらいたいこと(お願い)
です。

ここで、②を無視して放置しても、今のことろ罰則はありませんが、逆に良いことはまったくありません。
抵当権は自動的に消えることは絶対になく、いつまでも残り、時間が経てば経つほど消すのが面倒になり、不動産の資産価値を下げます。
なので、速やかに抹消してください。

抹消する方法は2通りあります。
・自分でする
・司法書士へ依頼する

自分でするメリットは、何と言っても、費用が数千円で済むということです。
逆にデメリットは、書類を準備、作成、申請して完了するまでに、法務局へ出向くなど、多くは外出しなければなりません。場合によっては仕事を休む必要もあります。
また、ここで得た知識は汎用性がなく、他に活用できない一回限りのものとなります。

司法書士へ依頼するメリットは、司法書士に任せるので、楽ということです。
逆にデメリットは、司法書士とのやり取りが面倒で、どのプロを選ぶかで時間がかかり、費用もいくらか聞いてみないと分からないということです。

そして当事務所の特色は、
flair電話で本人確認します。
flair当事務所から送られてくる委任状に、署名、認め印を押し、返信用封筒をポストに投函するだけ。


依頼者の方がする手続きは、以上です。
わざわざ、事務所へ来ていただく必要もありません。仕事を休む必要もありません。
houseつまり、お家でに抵当権抹消ができてしまうということです。

費用は、概ね2万5000円です(実費、消費税込み)。
登記申請までにお振込みするだけです。


抵当権抹消の簡易書留郵便が届いたら、お気軽にお電話またはメールしてください。
お家で抵当権抹消ができます。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2020年2月27日 木曜日

法定相続情報証明の効果

遺産承継業務の中に、当然ながら銀行預金の手続きがあります。
その際に、法定相続情報証明を提出すると、銀行の担当者に大変感謝されます。

法定相続情報証明は、いうまでもなく、亡くなった方の法定相続人を証明する書類で、膨大な量の戸籍の情報を一枚にまとめたものです。
当然ながら、膨大な量の戸籍を確認することと、一枚の法定相続情報証明を確認することとを比較すると、一枚の法定相続情報証明を確認することの方が圧倒的に速いです。
法定相続情報証明により、銀行の担当者は、膨大な量の戸籍を確認する事務から解放されます。

宇宙アニメでいうところの「ワープ」にあたります。

もちろん、そのワープの前提である確認は、※私(司法書士)と法務局の担当者でダブルチェックをしているので間違いありません。
(※法定相続情報証明の作成者欄に、私(司法書士)の氏名と職印が表示されていることを指します。)

現在、銀行では相続の手続きが殺到しているようです。
既に予約で埋まっているところもあると聞きます。

そのときに、法定相続情報証明を戸籍の代わりに持参すると、担当者にとても喜ばれます。
「もし戸籍でしたら、その全部のコピーをとって確認して、、、この後も予約があるので、、今日中には終わりませんでした。先生が持ってきてくれた法定相続情報証明ですが、本当に助かります。」
「いやー私たち本当に助かってます。先生たちの手間は変わらないと思うと恐縮ですが、、。」
これは実際の銀行の担当者の方々の発言です。

法定相続情報証明、相続の時間短縮に本当に役立ってます。
これからも、活用していきます。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2019年9月16日 月曜日

株券発行の定めとは

旧商法の会社においては、株券を発行することが原則でした。
そして平成16年の商法改正で、株券を発行しないことが例外として認められるようになりました。
それから時は流れ、会社法施行後では、株券を発行しないことが原則で、発行することが例外となっています。
原則と例外が逆転しています。

会社の登記においては、原則よりも例外を表示する必要があることから、
会社法施行前は、株券を発行しない場合だけ、その旨を登記するようになっており、
会社法施行後は、株券を発行する場合だけ、その旨を登記するようになっています。

ところで、会社法施行以前の中小企業において、定款で株券を発行すると定めても、実際は設立当初から株券を1枚も発行していない会社は多く存在します。
実際は株券を発行していなくても、登記上は株券を発行する会社として扱われるので、その会社の登記記録には(例外規定である)「株券を発行しない」とは表示されません。
そのような会社は、会社法施行後、例外なく自動的に(例外規定である)「株券を発行する」と登記されてしまいます。

話がややこしくなりましたが、
簡単に整理しますと、多くの古くからある会社は、株券を発行していないにもかかわらず、会社法施行後に、勝手に「株券を発行する」と登記されるということです。
これは、会社の登記の表示としては、現実とは異なる極めて問題のある表示と言えます。
当事務所に役員変更や目的変更等のご依頼があったときには、これも併せて確認し、必要があれば「株券を発行する」登記を削除するようにしています。

みなさんも、会社の登記記録をぜひ一度確認してみてください。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2019年7月20日 土曜日

相続登記を放置するもう一つのリスク

前回のブログでは、相続登記を早くする必要性についてお話しました。
今回は、その補足として相続登記を放置していた場合に発生するリスクについてお話します。
むしろこちらのリスクの方が重要かも知れません。

相続が発生して遺言書がない場合、多くは遺産分割を行います。
例えば、Xが死亡して、その相続人がAとBだとします。また、相続財産は不動産と預貯金だとします。
遺産分割協議が成立して、不動産はA、預貯金はBが取得することとなりました。
預貯金について、Bは金融機関で直ぐに手続きを行いました。
しかし、不動産について、Aは登記をせずにそのまま放置していました。(どうやらBはお金に困っていたらしく、遺産分割もB主導でおこなわれました。)
数年後、Aがその不動産を売却しようと思い不動産屋に行くと、何と知りもしないYの登記がされていました。
よく見ると、Bが勝手にB単独所有の相続の登記をしてこれを第三者Yへ売却していたのです。(お金に困っていたBは不動産にも手を付けたのです。)
この場合、Aは第三者へAの法定相続分についてだけ主張できますが、それ以上については主張できません。
解決するには、協議をするか裁判にするか、お金と時間がかかることになります。
いずれにしても、Aにとっても、Yにとっても、本当に迷惑な話なのです。

Aは遺産分割協議が成立した時点で、直ぐに登記をしておくべきでした。
登記を放置するとこんなリスクがあるのです。
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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

2019年7月13日 土曜日

相続登記はお早めに

ご親族が亡くなられた際、
葬儀が終わり、保険、年金及び税金等の手続き等が終わり、預金も殆どないので特に揉めることもなく(少々のワダカマリが残るのは別として・・・)、後は不動産だけが残るケースはよくあります。

「まぁ、急ぐ訳でもないのでそのままにしておこう・・・」
「まぁ、お金もかかるし、放置しても問題ないだろう。」

相続財産が相続税の基礎控除以下で相続税がかかならない場合、このように考えられる方は少なからずいらっしゃいます。
果たしてこれでいいのでしょうか。

答えは、ノーです。
理由は、3つあります。
①戸籍等資料の収集が困難になる。
役所での保存期間の経過により、資料の廃棄される場合があるからです。
②親族間の話し合いが困難になる。
亡くなった方の相続人がその後亡くなった場合(相続の相続が発生)、その相続人が話し合いのテーブルにつかなければなりません。例えば、兄弟での話し合いの筈が、甥姪との話し合い、従姉妹らとの話し合いになるかも知れません。関係者が増えれば、それだけ主張も増え、手続きが増えてしまいます(裁判に発展することもあります。)。
③相続登記の義務化が進められている。
現在、国は相続登記を義務化に関連した法案を提出する準備を進めています。放置することが費用の増加につながります。

以上から、相続登記を早めに済ませることは、結局は費用の節約に繋がる大事なことなのです。
相続登記はお早めに。

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投稿者 司法書士塩﨑事務所 | 記事URL

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